Over grond; dit kan niet waar zijn !

[prajak]

Kijk en huiver.

http://www.thaivisa.com/forum/Illegal-T ... 68608.html

Ik kan me niet voorstellen dat dit voornemen stand houdt.

En hoe men dit zal willen nagaan ? Maar dat doet men in dit land pas achteraf. Eerst de eigendomsbewijzen afpakken en dan de mensen met bewijs laten komen.

Farang heeft tig jaar in eigen land geleefd met Thaise vrouw. Die had eigen inkomen en dus gespaard en koopt in Thailand grond. Niks mis mee denk ik. Maar dan komt die meneer en zegt dat het onwaar is en er sprake is van een lening. Bewijs eens het tegendeel ?

Lenen of schenken ? Daar zit wel enig verschil tussen.

Verder, wat staat er nu echt in die wet ? Is dat de Land Act ?
Ik heb er geen tijd voor maar als iemand de moeite wil nemen die wet eens na te pluizen ?

Nee, ik denk dat dit standpunt niet kan standhouden. Thailand zou zich opnieuw een stuk onaantrekkelijker maken. Na de bezetting van luchthavens, zware rellen in Bangkok en Pta, de vervelende ziektes en de economische crisis kan dit er nog wel bij ??

Maar ja, this is Thailand....

[dutch]

De maaltijd wordt niet zo heet gegeten als dat ie wordt opgediend.
Gewoon weer een van de (vele) uitlatingen van (vele)volkomen onbekwamen regeringsfunctionarissen
Deze mensen zitten met hun gekochte/vervalste universiteitsdiplomas in functies op basis van hun senioriteit maar zeker niet op basis van kennis.(Kijk maar eens bij het vormen van nieuwe regeringen....een lachertje )
Wettige documenten als bijv. een Chanoot zijn niet zomaar eventjes te herroepen hoor.
Gewoon weer een van de vele (misschien verkeerd vertaalde ) losse flodders waar je hier dagelijks over leest.

[joepattaya]

De maaltijd wordt niet zo heet gegeten als dat ie wordt opgediend.
Gewoon weer een van de (vele) uitlatingen van (vele)volkomen onbekwamen regeringsfunctionarissen
Deze mensen zitten met hun gekochte/vervalste universiteitsdiplomas in functies op basis van hun senioriteit maar zeker niet op basis van kennis.(Kijk maar eens bij het vormen van nieuwe regeringen....een lachertje )
Wettige documenten als bijv. een Chanoot zijn niet zomaar eventjes te herroepen hoor.
Gewoon weer een van de vele (misschien verkeerd vertaalde ) losse flodders waar je hier dagelijks over leest.

De Engelse vertaling is inderdaad redelijk uit zijn verband gerukt en de nadruk wordt gelegd op de zinsnede: "Zelfs je Thaise echtgenoot/partner moet kunnen aantonen dat het land is aangekocht met zijn/haar geld".
Belangrijk woord is "nominees" en in de regel worden daar ook de 7 aandeelhouders van de "house-companies" mee aangeduid. Zo'n house-companie is weliswaar een bestaande company, maar de buitenlandse aandeelhouder (49%) weet absoluut niet wie zijn 7 Thaise aandeelhouders (51%) zijn. Een paar jaar geleden werd al eens benadrukt dat dit soort constructies illegaal zijn. Deze 7 Thaise aandeelhouders zijn dus ook "nominees".
Volgens mij (maar wie ben ik) is dit weer een hoop kretologie die nergens op gestoeld is van een 1 of andere regerings-hotemetoot.

[RuudThai]

Eén van de commentaren (van Wolfmanjack) gaf al een aardige oplossing voor gehuwden. Een Thaise vrouw kan na een aantal jaren huwelijk zeggen dat de tijdens die huwelijksjaren ontvangen inkomsten voor de helft van haar zijn en dat zij die heeft belegd in land. Dat is nl. ook bij een huwelijk onder huwelijkse voorwaarden zo.:

"Since most of the thai women that purchased land using the foreign husbands money have the land registered using a non thai surname it would not be hard for them to come up with thousands of land deeds to check on. It also would not be too hard for them to prove that the thai lady did not have funds that were not derived from the husbands activities, in most cases. However this would create a huge uproar about the thai womans rights to use joint income to buy land. After all according to thai law the income of both spouses is common property after marriage even if the income generating assets were owned by the husband prior to marriage. So if the couple had been married for several years then she could say that 50% of all the income while they were married is her own , right ?? ".

[jumbo]

Eén van de commentaren (van Wolfmanjack) gaf al een aardige oplossing voor gehuwden. Een Thaise vrouw kan na een aantal jaren huwelijk zeggen dat de tijdens die huwelijksjaren ontvangen inkomsten voor de helft van haar zijn en dat zij die heeft belegd in land. Dat is nl. ook bij een huwelijk onder huwelijkse voorwaarden zo.:

"Since most of the thai women that purchased land using the foreign husbands money have the land registered using a non thai surname it would not be hard for them to come up with thousands of land deeds to check on. It also would not be too hard for them to prove that the thai lady did not have funds that were not derived from the husbands activities, in most cases. However this would create a huge uproar about the thai womans rights to use joint income to buy land. After all according to thai law the income of both spouses is common property after marriage even if the income generating assets were owned by the husband prior to marriage. So if the couple had been married for several years then she could say that 50% of all the income while they were married is her own , right ?? ".

Wrong

[Ben]

Eén van de commentaren (van Wolfmanjack) gaf al een aardige oplossing voor gehuwden. Een Thaise vrouw kan na een aantal jaren huwelijk zeggen dat de tijdens die huwelijksjaren ontvangen inkomsten voor de helft van haar zijn en dat zij die heeft belegd in land. Dat is nl. ook bij een huwelijk onder huwelijkse voorwaarden zo.:

"Since most of the thai women that purchased land using the foreign husbands money have the land registered using a non thai surname it would not be hard for them to come up with thousands of land deeds to check on. It also would not be too hard for them to prove that the thai lady did not have funds that were not derived from the husbands activities, in most cases. However this would create a huge uproar about the thai womans rights to use joint income to buy land. After all according to thai law the income of both spouses is common property after marriage even if the income generating assets were owned by the husband prior to marriage. So if the couple had been married for several years then she could say that 50% of all the income while they were married is her own , right ?? ".

Wrong

Idd Wrong
De helft van niks is niks .

[jumbo]

er zijn wel wat simpelere oplossingen zoals een sinsod schenking, een lening en daarnaast kan je gewoon naar een bank gaan een deposito openen op jouw naam en een hypotheek voor je vrouw aanvragen op haar naam, waar het deposito garant voor staat. De ene trekt en de ander betaal je rente over, het verschil weegt niet op tegen de vele voordelen...
En zo zijn er nog veel meer mogelijkheden
Afgezien van het feit dat het 1 van de vele proefbalonnen is waar nooit wat van terecht komt mede omdat men hier eerst een maatregel bekent maakt en pas daarna de noodzakelijkheid onderzoekt....

[marceziani]

Hmmm... is al beter dan in Nederland. Hier wordt de noodzakelijkheid helemaal niet onderzocht. Niet vooraf en niet achteraf.

[dutch]

quote
NO REASON TO PANIC HERE.

Foreigners can't use nominees to buy land. We all knew it. No?
Yes, foreigners CAN'T OWN LAND (few exceptions) in Thailand.

I receive emails EVERY WEEK of foreigners saying: "I'm buying land with my wife.."
NO! She buys land. Not you...

This is the letter of confirmation that foreigners sign when their spouse buys land in Thailand:


Now, I don't think these statements were made in English and there might have been some "translations problems".
The only sentence making problems is this one:

If the Thai spouse has enough money to buy the house that is fine, but if the Thai has no money and uses money given to him or her by a foreigner to acquire property, that is against the law. If we check and find out later that a Thai person has been using money from a foreigner to buy land anywhere in Thailand, we will revoke title deeds," he said.

Why? Because it's perfectly legal to make a loan agreement, to GIVE money to your spouse, and it's perfectly legal for a Thai to acquire land.
Perfectly legal for a spouse to make a lease, a usufruct, a loan agreement to a foreigner. Married or not.

You just have to make it clear: The married foreign husband (or spouse) doesn't own. The THAI PERSON OWNS.

If you for more information about PROPERTY LAW, try http://www.thailawonline.com (We will update this section in the next 2 weeks)

The LAND CODE is there, in the LAWS section.

The Civil Code is there. (Left menu, CIVIL CODE)

Usufruct is at 1417 of the Thai Commercial and Civil Code. (book 4)
Lease is under HIRE OF PROPERTY (537 Civil Code, book 3 title 4))
Superficies are at 1410.
Common property under marriage is called SIN SOMROS (1474 of Civil Code, Book 5, family)

Seb.

This post has been edited by Isaanlawyers: Today, 2009-05-28 13:40:14

--------------------

[Ben]

quote
NO REASON TO PANIC HERE.

Foreigners can't use nominees to buy land. We all knew it. No?
Yes, foreigners CAN'T OWN LAND (few exceptions) in Thailand.

I receive emails EVERY WEEK of foreigners saying: "I'm buying land with my wife.."
NO! She buys land. Not you...

This is the letter of confirmation that foreigners sign when their spouse buys land in Thailand:


Now, I don't think these statements were made in English and there might have been some "translations problems".
The only sentence making problems is this one:

If the Thai spouse has enough money to buy the house that is fine, but if the Thai has no money and uses money given to him or her by a foreigner to acquire property, that is against the law. If we check and find out later that a Thai person has been using money from a foreigner to buy land anywhere in Thailand, we will revoke title deeds," he said.

Why? Because it's perfectly legal to make a loan agreement, to GIVE money to your spouse, and it's perfectly legal for a Thai to acquire land.
Perfectly legal for a spouse to make a lease, a usufruct, a loan agreement to a foreigner. Married or not.

You just have to make it clear: The married foreign husband (or spouse) doesn't own. The THAI PERSON OWNS.

If you for more information about PROPERTY LAW, try http://www.thailawonline.com (We will update this section in the next 2 weeks)

The LAND CODE is there, in the LAWS section.

The Civil Code is there. (Left menu, CIVIL CODE)

Usufruct is at 1417 of the Thai Commercial and Civil Code. (book 4)
Lease is under HIRE OF PROPERTY (537 Civil Code, book 3 title 4))
Superficies are at 1410.
Common property under marriage is called SIN SOMROS (1474 of Civil Code, Book 5, family)

Seb.

This post has been edited by Isaanlawyers: Today, 2009-05-28 13:40:14

--------------------

Bij Beschrijving van het land op naam van Thaise echtgenote moet de foreigner altijd tekenen en wel voor afstand en geen recht te hebben als EIGENAAR .

[dutch]

Bij overlijden van je (thaise) echtgenote heb je gewoon recht op je erfdeel.
In dit geval dus het huis.
Echter je krijgt een jaar de tijd om het spulletje te verkopen of op een Thaise naam te zetten.
Zelf kan en mag je het niet in bezit hebben

[RuudThai]

So if the couple had been married for several years then she could say that 50% of all the income while they were married is her own , right ?? ". (citaat Ruud)

Wrong

Idd Wrong
De helft van niks is niks .

Wrong, zeggen 2 oude rotten alhier. Nu ging ik even uit van de Nederlandse situatie en ik dacht dit over te zetten naar de Thaise situatie bij een huwelijk met huwelijkse voorwaarden. Maar Thailand zal dit fenomeen mogelijk niet kennen?
Mijn notaris in NL heeft mij in ieder geval het volgende uitgelegd met ongeveer dit voorbeeld:
Bruidegom bezit 100.000 euro. Trouwt in NL op huwelijkse voorwaarden met Thaise met bezit 0. Gaat na 10 jaar huwelijk scheiden en heeft dan 200.000 euro op de bank, een auto van 50.000 euro en andere bezittingen à 100.000 euro, allemaal verkregen na datum sluiten huwelijk (behalve de helft van die 200.000, dus 100.000, die zijn bezit vóór het huwelijk was). De vrouw heeft het huishouden bestierd in die 10 jaar. Dan is de verdeelsleutel: de man krijgt de 100.000 euro van vóór het huwelijk plus de helft van het gedeelte wat in het huwelijk is opgebouwd. Dus 100.000 + 50.000 + 25.000 + 50.000 = 225.000. De vrouw krijgt de andere helft, dus 50.000 + 25.000 + 50.000 = 125.000.
Dan is de helft van niks toch wel wat gegroeid in die 10 jaar....! Maar aan het eigen bezit van vóór het huwelijk is recht gedaan.

Groet,
Ruud

[carpediem]

Dus pas trouwen als je reeds binnen bent

[Khon Neua]

Nog beter trouwen met een vrouw die rijker is dan jij .

[prajak]

Maar nu iets moeilijker. Ik ken een NL-er, gehuwd in NL met een Thaise, ik weet niet op welke voorwaarden, die in TH grond heeft laten aankopen door zijn TH vrouw. Met zijn geld. Hij heeft er een huis op laten zetten met zijn eigen geld. Er is geen usufruct. Men woont inmiddels in Thailand.

In de tambon is geregistreerd een stuk papier waarin vastligt DAT DE VROUW HET STUK GROND NIET KAN VERKOPEN ZONDER TOESTEMMING VAN DE FARANG.

Usufruct is een wettelijk vastgelegde constructie. De grond is eigendom van de Thaise, de farang heeft levenslang vruchtgebruik en is beschermd door de wet, zelfs al zou hij van de Thaise vrouw scheiden. Maar bij usufruct kan de eigenaar toch verkopen, en hypotheek geven al zal de lening lager zijn door het gebruiksrecht. Dit is in de wet voorzien.

Maar de omschreven constructie ? Die verhindert de vrije beschikkingsmacht nog extra naast het vruchtgebruik. Zou dat in strijd zijn met "doel en strekking" van de wet ?

In Nederland zou de rechter het oordeel moeten vellen. In Thailand gaat dat anders. Het eigendomsbewijs wordt ongeldig verklaard en dan mag JIJ gaan procederen.

De man die die uitspraak deed is naar mijn mening niet zomaar een hotemetoot. Dat is een dikke boy aan de top van het kadasterwezen.

Ik huur. Ben daar blij mee.