Soorten eigendomspapier in Thailand

Post hier al je vragen en opmerkingen voor het emigreren naar Thailand.
Moderators: Chang, Patriot, Broom

Moderator: Loempia

Plaats reactie
Bericht
Auteur
prajak
Volwaardig lid
Volwaardig lid
Berichten: 17884
Lid geworden op: zaterdag 21 juni 2008, 00:24

Soorten eigendomspapier in Thailand

#1 Bericht door prajak » zaterdag 21 juli 2012, 15:03

Met grote dank aan een van de beheerders in het Thailandforum.be !

===

Een Thaise 'land-akte' toont aan welke rechten een persoon heeft op het bewuste perceel land of het volledige eigendomsrecht indien het gaat over een Nor Sor Si Jor (Chanote) afgekort als N.S.4 Jor, alsook vermeld de akte op de achterzijde bepaalde geregistreerde lasten zoals hypotheken, leasing, enz. op een woning.

Buitenlanders mogen geen land bezitten (behoudens enkele speciale omstandigheden en mits toestemming van de Minister) en kunnen niet worden benoemd als de eigenaar van grond in Thailand, maar kan echter wel worden geregistreerd als de houder van bepaalde rechten, zoals leasing, vruchtgebruik, bewoning, opstal, hypotheek.

Nor Sor Si Jor (Chanote) N.S.4 Jor

Is de enige akte die het volledige eigendomsrecht geeft aan de bezitter wiens naam erop vermeld staat. Op de achterzijde van deze akte kunnen echter rechten geregistreerd worden aan derden waaronder ook buitenlanders.

De akte is herkenbaar aan de rode 'Garuda', doch de kleur van de 'Garuda' kan verschillen... oude aktes kunnen een andere kleur hebben, rood is echter het meest courante, ook de grote van het document kan verschillen...

Land onder Chanotes wordt nauwkeurig onderzocht en wordt gekenmerkt door unieke genummerde paaltjes in de grond. Chanotte titels zijn te vinden in de meer en meer ontwikkelde gebieden van Thailand (bijvoorbeeld in Bangkok heeft men alleen Chanotte eigendomsbewijzen). Rechtshandelingen (verkoop) hoeft niet te worden gepubliceerd. Er zijn geen algemene beperkingen op het gebruik en het land kan worden onderverdeeld.

Waar moet men op letten ?

Het is echter sterk aan te bevelen steeds het land te laten nameten... met de juiste connecties kan de akte worden gemanipuleerd. Bijv. op een Chanotte staat 3 Rai, maar de werkelijke grootte na een prive-enquête blijkt 2 Rai te zijn. Grondprijzen zijn meestal uitgedrukt in Thaise baht per Rai of voor kleinere percelen Thaise baht per Ngan en Wah.

De koopovereenkomst zal gebaseerd zijn op de grote van het land vermeld op de Chanote, indien je nalaat het land na te meten zou het kunnen dat je moet betalen voor meer land dan je krijgt.

Onregelmatigheden bij de uitgifte van grond-aktes bleek toen men op Koh Samui vaststelde dat de optelsom van de uitgegeven aktes een grote had van 200.000 Rai daar waar het eiland 150.000 Rai groot is !

Tittels (akten) die het 'bezitters recht' aantonen zijn:

Nor Sor Saam Gor, Nor Sor Saam Khor en Nor So Saam; N.S.3.G, N.S.3.K en N.S.3

N.S.3.G; is de beste koop na de 'Chanote', hiervan zijn de opmetingen geregistreerd en zijn de terreinafbakening aangebracht die via de lucht waarneembaar zijn, het bezitters recht is bevestigd door de 'Land Office', deze grond mag zonder voorafgaandelijke publicatie verhandeld worden alsook opgedeeld worden in kleinere loten.

N.S.3.K; idem als N.S.3.G dan wel zonder via de lucht waarneembare terreinafbakening.

N.S.3; het bezitters recht is bevestigd door de 'Land Office' doch de opmetingen zijn nog niet bevestigd, terreinafbakening moeten nog aangebracht worden. Het land kan wel verhandeld worden met dien verstande dat het eerst 30 dagen uithangt ter bekendmaking.

Deze groep titels (akten) zou moeten herkenbaar zijn aan de groene 'Garuda'. Op de achterzijde van deze titels kunnen ook zoals op een 'Chanote' rechten en lasten geregistreerd worden aan derden, ook aan buitenlanders. Zolang deze titels niet opgewaardeerd worden tot een 'Chanote' blijft het land eigendom van de staat.

Voor de volledigheid vermelden dat er nog 3 titels zijn die door de 'Land Office' worden (werden) uitgegeven, namelijk:

Nor Sor Ha (N.S.5); wie houder is van deze titel en tevens houder is van een certificaat van gebruik opgemaakt op de 'Land Office', dan kan dit land ook verhandeld worden. Noteer dat hier nog geen geregistreerde opmetingen van gemaakt zijn.

Nor Sor Song (N.S.2); is een titel die de houder ervan tijdelijk het bezit en gebruiksrecht geeft. Dit land kan niet verhandeld worden maar afhankelijk van de ligging zal het op termijn opgewaardeerd worden naar N.S.3 G of Chanote.

Sor Kor Nung (S.K.1) wordt sinds 1972 niet meer uitgegeven, de houders ervan hadden tot 08-02-2010 de tijd om deze titel om te zetten naar een N.S.3 op het 'Land Office', na deze datum moeten ze via het gerechtshof passeren.

Deze categorie titels is herkenbaar aan het zwarte 'Garuda' label.

Land documenten afgegeven door andere overheidsdiensten

Sor Por Gor | Sor Tor Gor (S.T.G.) | Por Bor Tor 5 (P.B.T. 5) | Nor Kor 3 (N.K. 3) | Gor Sor Nor 5 (G.S.N. 5)

S.P.G 4-01; is een verkaveling van land door de hervormings commissie. Onder geen beding mag dit land worden gekocht of verkocht. Zie verderop wat het ook kan zijn.

S.T.G.; is een land certificaat alleen afgegeven in de zone van de nationale voorbehouden bossen. De houder van dit document heeft het recht om te wonen en leven op de STG grond. Dit land mag niet verhandeld worden, dit document is afgegeven door de Thailand Forest Department.

P.B.T. 5; is een bewijs waaruit blijkt dat voor een perceel grond een fiscaal nummer is afgegeven voor de betaling van taxen op de opbrengsten van dit land . Dit bewijs geeft geen officiële rechten maar werd vroeger gebruikt om vast te stellen dat de houder bezetter werd en zou kunnen gelden voor een Sor Kor 1 en later voor een land eigendomsakte.

N.K. 3; is een bezettingsgraad afgegeven krachtens de wet van gronduitgifte voor het Leven BE 2511. Dit document is alleen afgegeven voor leden van een 'self-help' nederzetting.

G.S.N. 5; is een bezettingsgraad afgegeven krachtens de wet van gronduitgifte voor het Leven BE 2511. Dit document slechts afgegeven voor leden van een coöperatie nederzetting.


Sor Por Gor 4-01 (S.P.G. 4-01)

Als boven besproken maar ook en vooral :

Dit type land is heden ten dage in landelijke gebieden de meest voorkomend vorm, veel families hun voorouders verworven dit land door het te claimen nadat de overheid toestemming gaf het te bewerken en er zelfs een deel van te gebruiken voor residentieel gebruik.

Dit land mag wettelijk enkel via erfenis doorgegeven (overgedragen) worden, dikwijls wordt dit type land onofficieel verkocht binnen de families of zelfs erbuiten.

Op dit type land kan een derde partij geen rechten laten uitoefenen.

Vele buitenlanders hebben geld gegeven aan vrouw of vriendin om dit soort land te kopen van familie, hebben er zelfs op gebouwd onder het voorwendsel dat het land geherkwalificeerd zal worden door het 'Land Office'. Dat laatste kan, maar er is geen enkele garantie ! je kunt het niet afdwingen.

Thailand hoopt er ooit in te slagen alle percelen op te meten en te markeren zodat men weet wie wat heeft en een betere controle kan verwerven naar westerse maatstaven.

prajak
Volwaardig lid
Volwaardig lid
Berichten: 17884
Lid geworden op: zaterdag 21 juni 2008, 00:24

Re: Soorten eigendomspapier in Thailand

#2 Bericht door prajak » vrijdag 22 maart 2013, 10:13

Loop er tegenaan, een farang die probeert te verkopen een stuk grond met als eigendomspapier SPG 4-01.

Onder de garuda (ik heb een kopie maar ik denk een zwarte garuda) staat een heel lang woord en als ik het vertaal in onderdelen....

nangsue...boek, schrift, geschrift, stuk, akte
anoeyaad...toestemming, toelating
hay...aanbieden, toestaan
khaw...binnen te gaan, op te gaan
prajoot...te gebruiken, benutten, exploiteren
nay...in, op
khet...land, grond
patiroep... veranderen, aanpassen, verbeteren
thi din...van grond

Dus typisch een gevalletje zoals hierboven uitgebreid beschreven.

Voor iemand die eigendom wil een 'niet doe...hoen' geval...

Henk Korat
Volwaardig lid
Volwaardig lid
Berichten: 2948
Lid geworden op: donderdag 28 april 2011, 19:39
Locatie: Nakhon Ratchasima

Re: Soorten eigendomspapier in Thailand

#3 Bericht door Henk Korat » vrijdag 22 maart 2013, 10:45

Dank Prajak dat je dit onderwerp op hebt gepakt.
"Voor de oplossing is het onontbeerlijk de tegenstander niet te zien als de vijand, doch als een drager van een andere mening." (Koningin Beatrix tijdens haar inhuldiging)

Gebruikersavatar
Pieter
Volwaardig lid
Volwaardig lid
Berichten: 2769
Lid geworden op: donderdag 24 februari 2005, 15:06
Locatie: Bangkok

Re: Soorten eigendomspapier in Thailand

#4 Bericht door Pieter » vrijdag 22 maart 2013, 12:54

Ik vind het onhandige papieren om te kopieren ze zijn net te groot ook voor b5 en te scannen

Pieter

prajak
Volwaardig lid
Volwaardig lid
Berichten: 17884
Lid geworden op: zaterdag 21 juni 2008, 00:24

Re: Soorten eigendomspapier in Thailand

#5 Bericht door prajak » vrijdag 22 maart 2013, 15:33

Pieter, je hebt helemaal gelijk. Vroeger (toen alles beter was, weet je nog...?) had ook de Kamer van Koophandel van die onhandelbare lappen papier.

Ik kopieer die eigendomsdingen in twee delen, dus voor mijn eigen chanoot was dat twee stukken voorblad, twee stukken achterkant en een stuk van het andere vel.

Henk, geen enkele farang zou die papieren zelf moeten controleren; ik vervul slechts een vertaalfunktie. Je bent er niet met het nazien van het papier alleen.

Plannen waar naar gekeken moet worden: wegaanleg, spoorbaan, waterweg, antennes voor mobiel telefoonverkeer, hoogspanning, kerncentrales, zeepziederijen, leerlooierijen en huizen van plezier en die wil je niet naast de deur hebben........nou vooruit, een kerncentrale kan nog wel....

Henk Korat
Volwaardig lid
Volwaardig lid
Berichten: 2948
Lid geworden op: donderdag 28 april 2011, 19:39
Locatie: Nakhon Ratchasima

Re: Soorten eigendomspapier in Thailand

#6 Bericht door Henk Korat » vrijdag 22 maart 2013, 15:41

Volgens mij open je daar "an other can of fish". Hoe kan ik nu al die plannen van een kerncentrale, een luchtmachtbasis, windmolens e.d. kennen? Ik weet niet eens of ze gepubliceerd worden.
Mu heb ik toevallig een hooggeplaatste vriend in Khorat, die me dat wel allemaal kan vertellen. Maar hoe zeker is dat? Blijft maar 1 ding over. Zelf op locatie gaan kijken.
"Voor de oplossing is het onontbeerlijk de tegenstander niet te zien als de vijand, doch als een drager van een andere mening." (Koningin Beatrix tijdens haar inhuldiging)

prajak
Volwaardig lid
Volwaardig lid
Berichten: 17884
Lid geworden op: zaterdag 21 juni 2008, 00:24

Re: Soorten eigendomspapier in Thailand

#7 Bericht door prajak » vrijdag 22 maart 2013, 15:45

Ik denk net als in NL. Als je niet zorgvuldig bent en gaat kopen als er al plannen liggen op de gemeente/provincie en je wordt onteigend kon je wel eens van een koude kermis thuiskomen.

Je kijkt of er plannen liggen. Liggen ze er niet dan kun je kopen. Liggen ze er wel dan koop je niet. Liggen ze er niet en komen ze er later wel dan heb je recht op een vergoeding wegens onteigening. Recht op. Krijgen is in bepaalde landen nummer twee......

prajak
Volwaardig lid
Volwaardig lid
Berichten: 17884
Lid geworden op: zaterdag 21 juni 2008, 00:24

Re: Soorten eigendomspapier in Thailand

#8 Bericht door prajak » vrijdag 22 maart 2013, 16:00

Henk Korat, om je hedenavond een zinvolle bezigheid te gunnen.....

Op het chanoot staat dit....

โฉนดที่ดิน

en op het SPK/SPG 4.01 staat dit....

หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ใหเขตปฏิรูปที่ดิน

Succes

Henk Korat
Volwaardig lid
Volwaardig lid
Berichten: 2948
Lid geworden op: donderdag 28 april 2011, 19:39
Locatie: Nakhon Ratchasima

Re: Soorten eigendomspapier in Thailand

#9 Bericht door Henk Korat » vrijdag 22 maart 2013, 16:09

prajak schreef:Henk Korat, om je hedenavond een zinvolle bezigheid te gunnen.....

Op het chanoot staat dit....

โฉนดที่ดิน

en op het SPK/SPG 4.01 staat dit....

หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ใหเขตปฏิรูปที่ดิน

Succes
Prajak, weet je zeker dat dit ประโยชนฯ er staat?
"Voor de oplossing is het onontbeerlijk de tegenstander niet te zien als de vijand, doch als een drager van een andere mening." (Koningin Beatrix tijdens haar inhuldiging)

prajak
Volwaardig lid
Volwaardig lid
Berichten: 17884
Lid geworden op: zaterdag 21 juni 2008, 00:24

Re: Soorten eigendomspapier in Thailand

#10 Bericht door prajak » vrijdag 22 maart 2013, 16:10

Nee, is al veranderd. Ik haalde en door elkaar.... Heb trouwens een slecht ingescande kopie gekregen maar daar kan de afzender niks aan doen, die heeft hem ook maar gekregen.....

Henk Korat
Volwaardig lid
Volwaardig lid
Berichten: 2948
Lid geworden op: donderdag 28 april 2011, 19:39
Locatie: Nakhon Ratchasima

Re: Soorten eigendomspapier in Thailand

#11 Bericht door Henk Korat » vrijdag 22 maart 2013, 16:29

Sorry Prajak, mijn computer viel uit. Stroomstoring. Ik vertaal het vrij, want letterlijke vertalingen gaan altijd mank.

โฉนดที่ดิน is het eigendomsbewijs van de grond.

ให้เข้าทำประโยชน์ใหเขตปฏิรูปที่ดิน met de kleine wijziging die je al gaf:

Toestemming om de grond te betreden, te gebruiken en te veranderen. Dus eigenlijk iets anders met de grond te doen dan waar het nu voor bestemd is.
"Voor de oplossing is het onontbeerlijk de tegenstander niet te zien als de vijand, doch als een drager van een andere mening." (Koningin Beatrix tijdens haar inhuldiging)

prajak
Volwaardig lid
Volwaardig lid
Berichten: 17884
Lid geworden op: zaterdag 21 juni 2008, 00:24

Re: Soorten eigendomspapier in Thailand

#12 Bericht door prajak » vrijdag 22 maart 2013, 17:02

Ja, maar verkopen kan niet want je bezit niks. Zoals in het hoofdartikel opgemerkt, beperkte overdraagbaarheid van grond in dit document.

En er staat nog iets op het papier, op vel 2. Ik heb het een beetje vertaald voor mezelf.....en word er niet blij van....je mag helemaal niks......

หามแบ่งแยกหรือโอนสิทธิเนที่ดินไบ่ยังผอน

maar ik kan niet instaan voor de leestekens en de bovenstaande klinkers want heb een puur slechte kopie.....

Maar het eerste woord HAAM komt ook in de Nederlandse taal voor, vooral in parken. VERBODEN zich op het gras te bevinden...... Dat klinkt nooit goed, dat HAAM..... :mrgreen:

Gebruikersavatar
Meritus
Volwaardig lid
Volwaardig lid
Berichten: 360
Lid geworden op: maandag 22 september 2008, 05:12

Re: Soorten eigendomspapier in Thailand

#13 Bericht door Meritus » vrijdag 22 maart 2013, 17:42

Ik denk, het H.A.-Recht is het belangrijkste ... :cheesy: ... soms ook B.-Recht of of O.Recht ...

... daar wordt je geholpen ... :clap: :clap: :clap:



md

driver
Volwaardig lid
Volwaardig lid
Berichten: 7561
Lid geworden op: maandag 03 mei 2010, 14:37
Locatie: Ede en dakloos in Thailand momenteel.

Re: Soorten eigendomspapier in Thailand

#14 Bericht door driver » vrijdag 22 maart 2013, 19:59

Ik ga dit even met veel interesse volgen heren ;)

gr driver

prajak
Volwaardig lid
Volwaardig lid
Berichten: 17884
Lid geworden op: zaterdag 21 juni 2008, 00:24

Re: Soorten eigendomspapier in Thailand

#15 Bericht door prajak » zaterdag 23 maart 2013, 00:34

Zoals al gezegd, je hebt geen enkele invloed op de datum waarop er een chanoot wordt afgegeven voor zo'n stuk grond. Het is aan de overheid of aan het grondbedrijf van de kerk (en ik meen dat dat ook overheid is).

Voorzichtigheid is geboden. En een advocaat want er speelt meer dan alleen het chanoot en dat heb ik uitgelegd.

Plaats reactie

Terug naar “Emigreren naar Thailand”