de 'co.ltd' constructie voor huiseigendom, wat is de status

Bericht

#1 Bericht door **jumbo** » woensdag 09 mei 2007, 08:28

Ik heb hier op het forum toch al een tijdje niets meer over gehoord.
Heeft iemand een update??

J

#2 Bericht door **Manuel** » woensdag 09 mei 2007, 09:31

Jumbo, huis eigendom of land eigendom????
Zoals je weet kun je beiden scheiden.

Een buitrenlander kan en mag geen land bezitten.
Co Ltd constructie kan onderzocht worden indien buitenklandse aandeelhouders. Onderzoek zal zich richten op mogelijke nominee aandeelhouders. Hadden de Thaise aandeelhouders genoeg vermogen om te investeren? Waar kwam het geld vandaan? Hebben deze aandeelhouders tax betaald over dat inkomen? etc etc.
Al met al is deze constructie niet zo waterdicht als advocaten voorheen aangaven.

Denk eens aan een 'lease back'transactie. Waarschijnlijk de beste manier om toch over 30 jaar controle te hebben....

#3 Bericht door **jumbo** » woensdag 09 mei 2007, 09:47

Is voor mij niet van belang...ik schenk het eigendom aan mijn partner.

De vraag was meer om te zien hoe de status is van het onderzoek van de nominee aandeelhouders, hoe ze er nu mee omgaan en wat de afwikkelingsprocedure is indien je 'betrapt' bent

J

jumbo schreef:Is voor mij niet van belang...ik schenk het eigendom aan mijn partner.

De vraag was meer om te zien hoe de status is van het onderzoek van de nominee aandeelhouders, hoe ze er nu mee omgaan en wat de afwikkelingsprocedure is indien je 'betrapt' bent

J

Is die verandering niet weer terug gedraait ??

er is gewoon nog niks veranderd ik heb vorige maand nog een company opgericht en dat was geen enkel probleem

Coen schreef:er is gewoon nog niks veranderd ik heb vorige maand nog een company opgericht en dat was geen enkel probleem

Dat bedoel ik, was enkele dagen terug nog op een kantoor voor het openen van een ltd en 6 thai krijgen 1% shares met een totaal van 6% en de hoofdaandeel houder 94 shares.

Wat betaalde jij om een Ltd te openen coen ?

Ik betaalde 35.000 Bath eigenlijk 30.000 Bath maar omdat de company al klaar was moest ik 5.000 Bath betalen voot het veranderen van mijn naam.

#8 Bericht door **jumbo** » dinsdag 30 oktober 2007, 02:09

Phuket Dragon schreef:
Coen schreef:er is gewoon nog niks veranderd ik heb vorige maand nog een company opgericht en dat was geen enkel probleem
Dat bedoel ik, was enkele dagen terug nog op een kantoor voor het openen van een ltd en 6 thai krijgen 1% shares met een totaal van 6% en de hoofdaandeel houder 94 shares.

Wat betaalde jij om een Ltd te openen coen ?

Dan moet je het land wel exploiteren tenzij de stemrecht verhouding 49 om 51 is.......
Normaliter (maar dat is volgens mijn ervaringen in de zakenwereld) is het niet altijd de zelfde persoon = de hoofdaandeelhouder tov de preferente aandeelhouder
Zeker in companys waar land betrokken is kan een buitenlander niet meer als een bepaald wettelijk % van de aandelen krijgen tenzij de exploitaite van het bedrijf niet onder de Thai foreign business act valt.

Hoe is dat bij jullie allemaal geregeld, welk percentage van de aandelen heb je en hoeveel preferente aandelen??
En is het huis buiten de akte gehouden??

J

Een collega in Phuket lost het op deze manier op.

Generally speaking, foreigners may not own land in Thailand. Layan Hills Estate was structured to comply with the existing laws whilst ensuring that foreigners get as close to full legal ownership in the underlying land as possible. Foreigners may, however, own the Villa to be built at Layan Hills Estate) in their own name.

Thai corporate structures are very similar to those of British common law. Thai law allows for various types of corporate entities including limited companies. Once these are formed, they are referred to, in Thai legal jargon, as Juristic persons (legal entities).

Juristic Persons in Thailand in which Thai shareholders (either individuals or legal entities which qualify as Thai) hold at least 51% of the issued share capital are considered in terms of land ownership, to be “Thai” and therefore, may own property in Thailand. Note that majority ownership does not necessarily equate to actual control of the Juristic Person. This is important to understand the proposed structure explained below. The most popular form of corporate entity used to own land is the Private Limited Liability Company (LLC).

Thai Law allows the issuing of various classes of shares which may have different rights. Hence shares of the LLC may include "Ordinary Shares" where the holder of one share is entitled to one vote, and “Preferred Shares” where a shareholder must have multiple shares in order to obtain one vote. The Thai majority shares may be issued as "Preferred" and the foreign minority shares as "Ordinary". Thereby allowing the foreign minority shareholders to hold a fewer number of shares, but in fact have control of the company by voting rights. The same applies to profit entitlements whereby the preferred shares can be structured in such a way that the holders of these shares only get a fixed, nominal dividend each year when there are profits.

In the past, control over these Thai companies was achieved by using nominees (Thai lawyers, accountants, and support staff) as holders of the majority of shares, and having them proxy their voting rights to the foreign minority shareholders, for an annual fee. Although the use of nominees has always been against the law the government has become much stricter in the past year or so. We have legitimate Thai shareholders and are comfortable that our structure will pass the scrutiny of Thai government officials.

The Land at our development is owned by L.H.E. Co. Ltd., a Thai company (“Land Owner”). The Preferred Shares in Land Owner are owned by Sea Wave Builders Co. Ltd. (the “DEVELOPER”), another Thai company which is an operating company and the Ordinary Shares are owned by Layan Hills Estate Owners Limited ("OWNERS"), a British Virgin Islands based company. Each Purchaser at "Layan Hills Estate" receives one share of the common stock of “OWNERS” thereby giving the lessees indirect control over the Land Owner and ensuring the future extension of their land leases by the Land Owner.

SWB Estates Group includes Sea Wave Builders Co. Ltd, a Phuket based Construction company that has extensive expertise (including in relation to the recently completed & acclaimed “LAYAN ESTATE”) and will act as Developer and build and sell the 32 Villas inclusive of arranging 32 Prepaid 30 year (with two 30 year renewal options) Land Leases for the individual Lots upon which the Luxury Villas will be constructed.

At completion of the payments for the agreed Total Purchase amount, each Buyer at Layan Hills Estate will own 3 Assets : their Villa; plus an equal share in OWNERS; and the Lease.

Phuket Dragon schreef:get as close to full legal ownership in the underlying land as possible. Foreigners may, however, own the Villa to be built at Layan Hills Estate) in their own name.

Ik licht er maar een passage uit en inderdaad kunnen ze het gebouw als eigendom krijgen
Rest de vraag, wat gebeurt er met hen als de landeigenaren (de anderepartijen genoemd) het land verkoopt aan een derde partij die vervolgens de leases allemaal herziet en opwaardeert???
Of anders de situatie negatief kan beinvloeden met kermisattracties naast de deuren en noem maar op

Juist, dan sta je rechteloos.....en ben je het bokkie

Daar ligt hem de zwakte in deze constructies, je wordt nimmer eigenaar (]get as close to full legal ownership) en altijd overgeleverd aan anderen met verschillende ideen.
Wat gebeurt er als de eigenaar van het land failliet gaat en vervolgens (wettelijk kan dat) het bestemmingsplan wordt gewijzigd??

Oplossing; nee, meer een doekje tegen het bloeden....

Voor een buitenlands echtpaar of een buitenlandse koper is er geen goede waterdichte oplossing ter vervanging van 100% eigendom voor handen

J

jumbo schreef:
Phuket Dragon schreef:get as close to full legal ownership in the underlying land as possible. Foreigners may, however, own the Villa to be built at Layan Hills Estate) in their own name.
Ik licht er maar een passage uit en inderdaad kunnen ze het gebouw als eigendom krijgen
Rest de vraag, wat gebeurt er met hen als de landeigenaren (de anderepartijen genoemd) het land verkoopt aan een derde partij die vervolgens de leases allemaal herziet en opwaardeert???
Of anders de situatie negatief kan beinvloeden met kermisattracties naast de deuren en noem maar op

Juist, dan sta je rechteloos.....en ben je het bokkie

Daar ligt hem de zwakte in deze constructies, je wordt nimmer eigenaar (]get as close to full legal ownership) en altijd overgeleverd aan anderen met verschillende ideen.
Wat gebeurt er als de eigenaar van het land failliet gaat en vervolgens (wettelijk kan dat) het bestemmingsplan wordt gewijzigd??

Oplossing; nee, meer een doekje tegen het bloeden....

Voor een buitenlands echtpaar of een buitenlandse koper is er geen goede waterdichte oplossing ter vervanging van 100% eigendom voor handen

J

Voor een buitenlands echtpaar of een buitenlandse koper is er geen goede waterdichte oplossing ter vervanging van 100% eigendom voor handen

Als het puntje bij paaltje komt onmogelijk .

Ook al prefereren de slimme jongens dat er allerlij constucties zijn
of op een dergelijke manier in elkaar gedraaid worden zodat het legaal blijkt .

Een buitenlander die kan buiten dat hij heel veel investeerd
geen landeigendom bezitten .

Je trekt uiteindelijk aan het kotrste eind .

Emanuel

Ik wil eigenlijk wel eens weten wat van de volgende opties iedereen het beste vind?

*Lease constructie (3x30 jaar als ik het goed heb)
*Via een company
*100% eigenaar zijn van je eigen condominium

Mart

Emanuel schreef:Ik wil eigenlijk wel eens weten wat van de volgende opties iedereen het beste vind?

*Lease constructie (3x30 jaar als ik het goed heb)
*Via een company
*100% eigenaar zijn van je eigen condominium

GEEN, gewoon huren als je niet met een Thaise gehuwd bent.
100% eigenaar ? Vergeet het maar. De vereniging van eigenaren bepaalt bv wanneer er geverfd wordt, hoeveel iedereen moet bijdragen voor de dakreparatie, de tuin aanleg/onderhoud enz enz.

Emanuel schreef:Ik wil eigenlijk wel eens weten wat van de volgende opties iedereen het beste vind?

*Lease constructie (3x30 jaar als ik het goed heb)
*Via een company
*100% eigenaar zijn van je eigen condominium

100% Eigenaar is altijd het beste maar als je in een huis wilt wonen kan dat niet, ik heb het op mijn company staan net heel veel anderen maar wat het beste is dat kan niemand zeggen denk ik.

Emanuel

Ach huren is zo erg nog niet..
Had gehoopt dat de leaseconstructie wat toekomst had..