Appartementencomplex danwel Mansion kopen en managen.

[Falcon]

Mijn laatste vakantie (ben net 2 dagen terug) heb ik een week opgetrokken met een Engelsman welke lesgeeft in Bangkok. Hij was op zoek naar een appartement in de wijk Huay Kwangh in Bangkok.

Uit interesse ben ik een aantal dagen met hem meegeweest op zoek naar een schoon en betaalbare woonplek voor hem. We zijn hierbij alleen bij kleinschalige complexen wezen kijken. Denk hierbij aan een gebouw van 4 a 5 verdiepingen met op elke verdieping 2 of 3 wooneenheden. Deze wooneenheden zijn niets meer dan 1 ruimte betreffende woon/slaapkamer. Wel volledig gemeubileerd. Een aparte badkamer en een klein balkonnetje. De huurprijzen varieerde tussen de 5000 en 10000 baht per maand exclusief kosten voor gebruik water en electriciteit.

Nu viel het me op dat deze Mansions, zoals ze vaak werden genoemd, vaak redelijk vol zaten met zowel werkende Thais als lesgevende buitenlanders. Deze huren dus vaak voor langere periodes, het zijn geen toeristen.

Ik wil graag jullie mening over het volgende:
Zou het commercieel aantrekkelijk kunnen zijn om een dergelijk complex in zijn geheel te kopen en zelf te gaan verhuren?
Ik weet dat Bangkok op het gebied van condo's net als Pattaya met veel leegstand heeft te kampen, maar dat gaat volgens mij meer om koop ipv huur.

Op internet heb ik vergelijkbare Mansions te koop gezien voor ongeveer 3,5 miljoen Baht. Mijn vrouw is Thaise en wij lopen al ruim 7 jaar met emigreerplannen, maar dienen natuurlijk wel een inkomen te hebben al daar zijnde.

[jumbo]

Mijn laatste vakantie (ben net 2 dagen terug) heb ik een week opgetrokken met een Engelsman welke lesgeeft in Bangkok. Hij was op zoek naar een appartement in de wijk Huay Kwangh in Bangkok.

Uit interesse ben ik een aantal dagen met hem meegeweest op zoek naar een schoon en betaalbare woonplek voor hem. We zijn hierbij alleen bij kleinschalige complexen wezen kijken. Denk hierbij aan een gebouw van 4 a 5 verdiepingen met op elke verdieping 2 of 3 wooneenheden. Deze wooneenheden zijn niets meer dan 1 ruimte betreffende woon/slaapkamer. Wel volledig gemeubileerd. Een aparte badkamer en een klein balkonnetje. De huurprijzen varieerde tussen de 5000 en 10000 baht per maand exclusief kosten voor gebruik water en electriciteit.

Nu viel het me op dat deze Mansions, zoals ze vaak werden genoemd, vaak redelijk vol zaten met zowel werkende Thais als lesgevende buitenlanders. Deze huren dus vaak voor langere periodes, het zijn geen toeristen.

Ik wil graag jullie mening over het volgende:
Zou het commercieel aantrekkelijk kunnen zijn om een dergelijk complex in zijn geheel te kopen en zelf te gaan verhuren?
Ik weet dat Bangkok op het gebied van condo's net als Pattaya met veel leegstand heeft te kampen, maar dat gaat volgens mij meer om koop ipv huur.

Op internet heb ik vergelijkbare Mansions te koop gezien voor ongeveer 3,5 miljoen Baht. Mijn vrouw is Thaise en wij lopen al ruim 7 jaar met emigreerplannen, maar dienen natuurlijk wel een inkomen te hebben al daar zijnde.

In het voorbeeld zoals jij aangeeft is het een haalbaar gebeuren kwa rendenment op investering ROI in slechtse geval 13%, maar de vraag isof je aan die 13% genoeg hebt om van te leven, Thai wel.....buitenlanders??? mmm

Verder moet je je niet vergissen in wat je ziet op het internet als aangeboden en hoe de werkelijke staat is (van binnen en buiten) Men heeft de neiging om foto's van vlak na de nieuwbouw te laten zien, maar dat kon je zelf ook wel bedenken

J

[Falcon]

Nog meer mensen met een mening?

Bedankt Jumbo

[Wereldvreemd]

In de regio BKK tippelen meer mensen in dit fantastisch beleggingsproduct.

Verhuren wil wel en leegstand hoef je niet te hebben, maar om van te leven zou je meer dan één complex moeten hebben. Ik ken de gevallen dat het rendement nog een tikkie lager ligt dan de geschatte 13% van Jumbo.

Wees Voorzichtig!!!

[jumbo]

In de regio BKK tippelen meer mensen in dit fantastisch beleggingsproduct.

Verhuren wil wel en leegstand hoef je niet te hebben, maar om van te leven zou je meer dan één complex moeten hebben. Ik ken de gevallen dat het rendement nog een tikkie lager ligt dan de geschatte 13% van Jumbo.

Wees Voorzichtig!!!

de 13% is niet geschat maar berekend op laagste nivo 100% bezetting, kernpunt hier is dat 13% van niets niets is......snappie???

J

[Wereldvreemd]

Snappie.

Voorlopig brand ik mijn vingers niet aan verhuur in BKK

[jumbo]

In de duurdere regionen is er veel leegstand, maar de groep beneden de 15.000 thb zit gewoonlijk vol.
Ik woon vlakbij het vliegveld en een industrieterrein (en er zijn een nog een paar in de nabije omtrek) en daar schieten dit soort appartementen en lager als paddestoelen uit de grond
Prima investering, prima rendenment, maar voor een beetje farang leefgeld heb je een paar van die dingen nodig en dat loopt toch weer in de papieren om over het eigendom nog niet te spreken.
Ik heb het nog steeds als een retirement ideetje staan, paar van die gebouwen en je pakt zomaar 12-20% op je investering
Kan het natuurlijk in een co ltd (bv) vorm gooien met meerdere kleine partners........beter rendenment kan je niet krijgen

J

[JohanS]

Vergeet de onderhoudskosten niet die komen wel volledige ten uwe laste en zijn niet altijd te voorspellen.

[jumbo]

Vergeet de onderhoudskosten niet die komen wel volledige ten uwe laste en zijn niet altijd te voorspellen.

Hangen van de bouw en locatie of met factoren zoals fundering ed
Zijn prima in te schatten en met een goede constructie te verwaarlozen ook met een schuin oog op het rendement (= terugverdienen inleg)
Zijn ook nog exploitatiekosten en derhalve fiscaal verwerkbaar; technisch gezien dus niet volledig ten uwe laste....

J

[RuudThai]

Een wat ander geval maar wel hierop aansluitend.
Ik heb een tijdje geleden onverwacht een leuke nabetaling gehad uit Nederland. Nooit weg natuurlijk en maar even opzij gezet op de bank.
Daardoor konden we een stukje verbouwing aan ons huis realiseren. Nu komt de aannemer die dat uitvoert met een aanbod om een pas door hem gebouwd appartementencomplex over te nemen van de toenmalige opdrachtgever.
Het is een eenvoudig complex van 12 (2 x 6 tegenover elkaar) op de begane grond gelegen éénkamerwoningen, die vooral door studenten worden gehuurd. De universiteit is dichtbij, nog geen 300 meter.
Het is dus gloednieuw: in mei j.l. opgeleverd. De eigenaresse zit echter op zwart zaad en wil het daarom kwijt. Na wat onderhandelen komen we op 1,9 miljoen baht. De appartementen worden verhuurd voor 2000 baht per maand.
We willen wel een lening bij de bank sluiten voor 1 miljoen tegen 8,375 % rente.
Het lijkt ons redelijk rendabel en omdat het nieuw is, de aannemer betrouwbaar is en de lening in 5 jaar kan worden afgelost, hebben we er wel idee in.
Zijn er nou zaken waar je bij het sluiten van het koopcontract speciaal op moet letten? En wat doet de Thaise belastingdienst? En zijn er andere verrassingen te verwachten?
Ik hoop dat er mensen zijn die ook goede ervaringen hebben met het kopen van zoiets!

Groet,
Ruud

[Mart]

Ruud,
Hoeveel grond is daar bij ?

en als een grapje mag

beter zwart zaad dan blank zaad.

[jumbo]

Ruud

het rendement is prima, maar ik vind de aanschafkosten wat hoog, wat is de oppervlakte en de inhoud (M3) van het gebouw en ik vind de rente ook wat hoog, kijk eens bij andere banken...
Zit het land er bij de prijs in??

Je moet een betrouwbare advocaat inschakelen, Ben kan je verder helpen, denk niet dat je moet tekenen voordat alle kleine lettertjes begrepen zijn.
Thai zeggen, ach dat komt wel goed en het komt echt niet goed....

Vraag de bouwer of je eventueel kunt verhogen met 1 of 2 verdiepingen, altijd goed voor je rendement.

Je moet ook aan iemand denken die de huur voor je int en uiteraard de borgen die je ontvangt, technisch kan je die doorstellen naar je bank, scheelt weer wat rente. Geen borg, geen kamer.

Belastingdienst; Hangt af van de constructie waaronder jij en je partner het kopen. Gaat het op naam van je partner als prive-persoon en jij staat garant dan zou ik toch een beetje aan de gevolgen denken. Je kan een bedrijf in een bepaalde rechtsvorm gieten waarbij je wat zekerheden voor jezelf kan inbouwen tegen fraude...
De belastingdienst hoef je als privepersoon niet aan te geven, up2u, met uiteraard het risico van dien. De Banken hebben nog geen meldingsplicht, maar er staan altijd jaloerse buren/vrienden/familieleden om de hoek, dus hou je cirkel klein.
Als bedrijfsvorm ben je het ook verplicht en moet je het ook doen, je kan de vrij hoge corporate tax wat drukken met inkomen aan je partner te geven en bepaalde privekosten af te trekken, maar daar kan een accountant je wel verder helpen....

J

[RuudThai]

Ruud

het rendement is prima, maar ik vind de aanschafkosten wat hoog, wat is de oppervlakte en de inhoud (M3) van het gebouw en ik vind de rente ook wat hoog, kijk eens bij andere banken...
Zit het land er bij de prijs in??
J

En Mart: Hoeveel grond is daar bij ?

Het land zit erbij, heeft een waarde van ongeveer 600.000 baht. En de meubels die in de kamers zijn geplaatst (bedden, kasten, tafels, stoelen) zitten er ook bij.
Het zijn 2 rijtjes van die huisjes, allemaal eigen voordeur, met een straatje ertussen. Elk appartement is - schat ik - 10 x 4 m, incl. een postzegelplaatsje aan de achterkant. De achterkant van het terrein is geheel ommuurd en omgeven met een stevig soort gaas dat ook aan de bovenkant aansluit aan de huizen, zodat er geen ongenode gasten kunnen binnenkomen.
De prijs is al gezakt, want wij hadden gerekend op een lagere rente, maar de Bangkok Bank (en andere banken) rekent voor een dergelijke lening de MRR-koers + 1 % = 8,375 %. Wij hebben ook gevraagd bij andere banken, maar daar is het dezelfde rente en bijv. de Siam Bank wil zo'n lening al helemaal niet verstrekken aan de vrouw van een farang als ze geen eigen inkomen heeft. Dus vonden wij het wat te duur worden, waarop de eigenaresse 100.000 baht in prijs zakte. Nou ja, dat dekt de hogere rentekosten.

En de rest van Jumbo's antwoord zullen we meenemen in de verdere besprekingen. Als alles klip en klaar is, dan lijkt mij een advocaat niet nodig, maar staan er onbegrijpelijke dingen in het contract, dan schakel ik er eentje in. Maar de Bangkok Bank houdt ook een oogje in het zeil, want die willen dat contract beoordelen.

We gaan vanmiddag even verder praten!

Groet,
Ruud

[jumbo]

Ik heb maar 1 laatste dringend advies, neem een advocaat..........laat iemand anders, een derde partij, een buitenstaander het contract lezen....

Iedere locale bankmanager heeft ook zijn contacten met de locale middenstand en je zal niet de eerste (farang) zijn die door een 1-2.tje het wak in gaat.......

prijs komt dus neer gebouwd en wel op ca. 2.500 thb per m2 als de kamers inderdaad zo groot zijn....grondprijs zou dan op 6.500 th voor een vierkante wah komen wat weer erg duur is voor buiten Bangkok. Dat zou beter rond de 1.500-2.000 voor een wah2 uitkomen.
Als ik daar van uitga kom je kwa bouwprijs nog steeds goed uit

Rendements en kostenberekening zijn natuurlijk altijd leuk, maar het allesbeslissende in deze is de bezettingsgraad, om break-even te zitten moet je minimaal 7 kamers permanent verhuren.

Vergeet niet dat kosten van externe belichting voor jouw rekening komen.

J